Investissement locatif

Investissement locatif
L’avis d’Henri Breysse avocat fiscaliste

En trente ans, le Languedoc-Roussillon est la région métropolitaine qui a connu la plus forte évolution démographique... My life a rencontré Henri Breysse, avocat fiscaliste dont la compétence fait référence à Montpellier. L’occasion pour Henry Breysse de faire un tour d’horizon averti et objectif de l’investissement locatif à Montpellier et sa région.

mylife :La croissance démographique est-elle encore l’atout majeur de notre région ?
Henry Breysse Le Languedoc-Roussillon compte 2 750 000 habitants. A l’horizon 2030, si les tendances récentes se prolongent, la population du Languedoc-Roussillon s’élèverait à 3,3 millions d’habitants. En trente ans, le Languedoc-Roussillon est la région métropolitaine qui a connu la plus forte évolution démographique, avec en moyenne 27 180 habitants supplémentaires par an. Ce dynamisme démographique résulte d’un excédent naturel, grâce à des naissances plus nombreuses et surtout d’une attractivité très importante. Il est particulièrement marqué le long des principaux axes routiers et dans les couronnes péri-urbaines. L’Hérault particulièrement en zone périurbaine de Montpellier est le plus fort contributeur au développement démographique. Il serait nécessaire de construire en moyenne 21 200 logements neufs par an en Languedoc-Roussillon entre 2010 et 2030 pour répondre à l’accroissement de la population.
mylife :Après un démarrage lent, le dispositif Pinel semble prendre des couleurs ?
H.B.La loi Duflot a été considérablement assouplie à compter du 1er septembre 2014 par la loi Pinel, provoquant une nette embellie, particulièrement sur Montpellier Méditerranée Métropole. Les acquisitions réalisées dans des zones définies ouvrent droit à des réductions d’impôt. Les zones correspondent à la plupart des agglomérations grandes ou moyennes réparties en fonction du prix de l’immobilier et des loyers. La métropole montpelliéraine est éligible.

La réduction d’impôt est calculée sur le prix d’acquisition dans la limite de 300 000 € par an. Elle est en fonction de la durée pendant laquelle l’acquéreur s’engage à louer le logement :
12% à raison de 2% par an pour un engagement de 6 ans ;
18% à raison de 2% par an pour un engagement de 9 ans ;
Si l’investisseur prolonge de 3 ans l’engagement il bénéficie d’une réduction supplémentaire de 1% par an. Au total, la réduction peut donc atteindre 21% du prix d’achat. Cette réduction s’impute directement chaque année sur l’impôt sur le revenu, représentant une véritable subvention à l’investissement locatif.
mylife :Quelles sont les contraintes pour l’investisseur ?
H.B. Les loyers sont réglementés : par exemple 12,49 € du m. par mois dans l’agglomération de Montpellier, 10,06 € pour certaines communes des alentours ce qui est assez proche du prix du marché locatif. Le revenu des locataires ne doit pas excéder certains plafonds relativement élevés, de sorte que le dispositif est ouvert à la grande majorité des candidats à la location.
mylife :Quel est l’effet de la réduction d’impôt ?
H.B. L’effet de la réduction d’impôt sur le rendement de l’investissement est significatif. La réduction annuelle d’impôt est de 250 000 € x 2% soit 5 000 € alors que l’imp.t au taux maxi de 45% et les contributions sociales sur le produit net de la location calculé à 7 290 € annuels s’élèvent à 4 239 € laissant un produit net d’impôt de 3 051 €. Il résulte un excédent de la réduction de 761 € qui vient directement

augmenter le produit net d’impôt de l’investissement. Le rendement net d’impôt ressort donc à 3 051 + 761 = 3 812 € soit 1,52% au lieu de 1,22%. Pour un placement sans risque et protégé de l’inflation, ce taux est appréciable.
mylife : : On dit que la loi Pinel avantage les revenus des classes moyennes ?
H.B. : Pour les contribuables dont les revenus n’atteignent pas la tranche maximale de 45%, l’effet est plus important. Pour un revenu de location net de 7 290 €, si l’acquéreur est soumis à la tranche à 30%, l’impôt et les contributions sociales s’élèveront à 3 203 € tandis que la réduction Pinel s’élèvera à 5 000 € laissant un excédent de réduction de 1 797 €.
On aura donc un produit locatif net d’impôt de :
7 290 - 3 203 + 5 000 = 9 087 € sur un investissement de 250 000 € d’où un rendement net d’impôt de 3,63%.
Cette situation peut bénéficier à la majorité des investisseurs. En effet, la tranche d’imposition à 30% concerne par exemple les couples sans enfant jusqu’à un revenu de 142 000 € par an. L’effet du dispositif Pinel est donc très sensible sur le rendement net d’impôt pour la majorité des investisseurs.
Son effet en capital est identique pour tous les investisseurs : c’est une réduction sur le prix d’achat du logement. Ainsi l’appartement de 65 m. achet. 250 000 € soit 3 846 € le m. coûtera :
12% de moins s’il est loué 6 ans soit 220 000 € et 3 384 € le m.
18% de moins s’il est loué 9 ans soit 205 000 € et 3 153 € le m.
21% de moins soit 197 500 € et 3 038 € le m. s’il est loué 12 ans

Coordonnées

  • nom: Henri Breysse
  • adresse: 17 Boulevard Sarrail 34000 montpellier
  • Téléphone: 04 67 60 30 02
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